Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davası (TBK 350)
Kira hukuku, hem kiraya verenlerin mülkiyet haklarını koruyan hem de kiracıların barınma ve çalışma güvencelerini denetim altında tutan hassas bir denge üzerine kuruludur. Gayrimenkul sahiplerinin en çok merak ettiği konulardan biri, taşınmaz üzerinde yapılacak büyük çaplı tadilat, kentsel dönüşüm veya yıkıp yeniden yapma süreçlerinde kiracının tahliyesinin nasıl sağlanacağıdır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye müessesesi, mülk sahiplerine belirli şartların varlığı halinde taşınmazı boşaltma hakkı tanır. Ancak kanunun aradığı katı usul kurallarına ve sürelere uyulmaması, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu süreçte mülk sahiplerinin ve kiracıların yasal haklarını doğru kavraması, sürecin aşamalarını bilmesi büyük önem taşır.
Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?
Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası, kiralanan taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması veya üzerinde esaslı bir onarım, genişletme ya da değiştirme işleminin gerçekleştirilmesi amacıyla kiraya veren tarafından açılan bir tahliye davası türüdür. Türk Borçlar Kanunu bünyesinde TBK 350 maddesinde düzenlenen bu hukuki imkan, mülk sahibinin taşınmazı üzerinde tasarruf etme ve değerini koruma hakkından doğar.
Bu davanın temel amacı, yapının fiziksel durumunu iyileştirmek, deprem dayanıklılığını artırmak veya kullanım amacını genişletmektir. Ancak her türlü boya, badana veya küçük çaplı tadilat bu dava türüne konu edilemez. Kanun koyucu, yapılacak olan imar ve inşa çalışmalarının niteliğini ve bu çalışmalar sırasında yapının kullanım durumunu özel kıstaslara bağlamıştır.
Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Şartları
Bir gayrimenkul sahibinin TBK 350 maddesine dayanarak tahliye davası açabilmesi ve mahkemeden tahliye kararı alabilmesi için kanunun aradığı şartların eş zamanlı olarak gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlar yargılama aşamasında mahkemece re'sen ve bilirkişi incelemesi vasıtasıyla titizlikle araştırılır.
Aşağıdaki unsurlar, yeniden inşa ve imar nedenine dayalı tahliye talebinin temel şartlarını oluşturmaktadır:
Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı bir onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin zorunlu olması gerekir.
Planlanan inşaat, imar veya esaslı tadilat çalışmaları sırasında kiralananın kullanımının imkansız hale gelmesi zorunludur.
Yapılacak işlere ilişkin onaylı mimari projenin, ruhsatın veya kentsel dönüşüm kararlarının dava açılmadan önce hazırlanmış veya ilgili belediyeden alınmış olması gerekir.
Sözleşme türüne göre belirlenmiş olan yasal dava açma sürelerine ve ihtar usullerine eksiksiz şekilde uyulmuş olması şarttır.
Yapılacak tadilat veya onarım esnasında kiracının taşınmazda yaşamaya veya ticari faaliyetini sürdürmeye devam etmesi mümkünse, hakim tahliye kararı vermez. İmkansızlık olgusu, dava sürecinde bilirkişi heyeti tarafından yerinde yapılacak keşif ve incelemelerle tespit edilir.
Neler Yeniden İnşa ve İmar Sayılır, Neler Sayılmaz?
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan karmaşalardan biri, ne tür tadilatların esaslı imar ve inşa kapsamına girdiğidir. Yargıtay yerleşik içtihatlarında, taşınmazda yapılacak işlemlerin niteliğine göre net bir ayrım yapmıştır.
Geniş kapsamlı kentsel dönüşüm projeleri, binanın statik dengesini değiştiren kolon ve kiriş müdahaleleri, binanın yıkılarak sıfırdan yapılması, ruhsata tabi kat ilavesi veya binanın taşıyıcı unsurlarını kapsayan köklü tadilatlar yeniden inşa ve imar sayılır. Aynı şekilde, yapının kullanım alanını değiştiren ve belediye onaylı proje gerektiren esaslı genişletme işlemleri de bu kapsamda değerlendirilir.
Buna karşılık; parkelerin yenilenmesi, mutfak ve banyo dolaplarının değiştirilmesi, dış cephe boyası, basit tesisat onarımları veya ruhsat gerektirmeyen dekoratif tadilatlar esaslı onarım sayılmaz. Bu tür basit tadilatlar için kiracının tahliyesi talep edilemez.
Süreç Yönetimi: İhtar Usulü, Dava Süreci ve Aşamaları
Yeniden inşa ve imar nedenine dayalı tahliye süreçlerinin uygulamada nasıl işlediğini kavramak adına adım adım ilerleyen bir hukuki yol haritası çizmek faydalı olacaktır.
Eskişehir sınırları içerisinde yer alan konut veya iş yeri niteliğindeki bir taşınmazın sahibi, yapının eski olması ve kentsel dönüşüm kapsamında risk taşıması sebebiyle binayı yıkıp yeniden inşa etmeye karar verir. Bu süreçte izlenmesi gereken adımlar şu şekilde gelişir:
İlk olarak mülk sahibi, yetkili belediyeye başvurarak gerekli imar durum belgesini ve taslak projesini hazırlar. Taşınmazın yeniden inşası için idari süreçler yürütülürken, mevcut kiracı ile olan kira sözleşmesinin türü incelenir.
Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise, sözleşme süresinin sona ereceği tarihten önce kiracıya noter kanalıyla bir ihtarname gönderilmesi faydalı olacaktır. İhtarnamede, taşınmazın imar ve inşa amacıyla boşaltılması gerektiği, aksi halde sözleşme bitiminden itibaren yasal süre içinde dava açılacağı bildirilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerinde yer alan 6 aylık fesih dönemleri ve 3 aylık fesih bildirim sürelerine uyularak ihtar çekilmesi yasal bir zorunluluktur.
Sözleşme süresinin dolmasının ardından, kanunun aradığı 1 aylık dava açma süresi başlar. Ancak dava açılmadan önce zorunlu bir hukuki aşama bulunmaktadır.
Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davasında Arabuluculuk
Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda yapılan yasal düzenlemeler doğrultusunda, tahliye davaları açılmadan önce arabuluculuk kurumuna başvuru yapılması dava şartı haline getirilmiştir. Dolayısıyla yeniden inşa ve imar sebebiyle dava açmak isteyen mülk sahibinin doğrudan yargı yoluna başvurması mümkün değildir.
Arabuluculuk sürecinde taraflar, adliye bünyesindeki arabuluculuk merkezine başvurarak bir araya gelir. Mülk sahibi, yapılacak olan projenin detaylarını, imar durumunu ve tahliye talebini kiracıya sunar. Eğer taraflar taşınmazın tahliye tarihi, taşınma masrafları veya yenilenen binada ileride kurulacak yeni kira ilişkisi konusunda anlaşmaya varırlarsa, bir arabuluculuk anlaşma tutanağı düzenlenir. Bu tutanak mahkeme ilamı niteliğindedir.
Arabuluculuk müzakerelerinde uzlaşma sağlanamaması halinde ise arabulucu süreci bitirerek "son tutanak" düzenler. Mülk sahibi, anlaşmazlıkla sonuçlanan bu tutanağı dava dilekçesine eklemek suretiyle yasal süresi içinde mahkemede hakkını arayabilir.
Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davasında Yetkili Ve Görevli Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan tahliye istemlerinde uyuşmazlığın çözüme kavuşturulacağı görevli yargı mercii Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Tahliye talepli dava dilekçesi, gayrimenkulün bulunduğu yargı çevresindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi tevzi bürosuna iletilmelidir.
Yetkili mahkeme ise genel yetki kuralları ve taşınmazın aynına ilişkin usul ilkeleri uyarınca belirlenir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Uygulamada işlemlerin, keşif ve bilirkişi incelemelerinin kolaylığı açısından doğrudan gayrimenkulün yer aldığı adli yargı çevresinde yürütülmesi tercih edilir. Söz gelimi Eskişehir hudutlarında bulunan bir taşınmaz için açılacak tahliye davasında görevli ve yetkili mercii Eskişehir Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Yeniden Kiralama Yasağı ve Hak Tanıma Kuralları
Türk Borçlar Kanunu, yeniden inşa ve imar sebebiyle taşınmazı tahliye ettiren mülk sahiplerine önemli bir sorumluluk ve kısıtlama yüklemiştir. TBK 355 maddesi uyarınca, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz.
Ayrıca, yapımı tamamlanan ve yeniden kiraya verilecek hale gelen taşınmazlarda eski kiracının öncelikli kiralama hakkı bulunur. Mülk sahibi, yenilenen taşınmazı öncelikle eski kiracısına yeni kira bedeli üzerinden teklif etmekle yükümlüdür. Bu durum kiracıya yazılı olarak bildirilmeli ve kiracının bu hakkı kullanması için 1 aylık süre tanınmalıdır. Mülk sahibinin bu kurala aykırı hareket ederek taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralaması halinde, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.
Hukuki Güvence ve Danışmanlık Süreçleri
Kira hukukunda süreler hak düşürücü nitelik taşır. İhtarname sürelerinin kaçırılması, dava açma süresinin geçirilmesi veya arabuluculuk usul işlemlerinde hata yapılması, haklı olunan bir davada dahi usulden reddedilme riski yaratır. Soruşturma, ihtar ve dava aşamalarının her birinde yasal mevzuata tam uyum sağlamak, tarafların hak kaybına uğramasını engeller.
Taşınmaz kiralama, kentsel dönüşüm ve tahliye süreçlerinde gerek kiraya verenlerin mülkiyet haklarının korunması gerekse kiracıların kanuni haklarının gözetilmesi titiz bir hukuki takip gerektirir. Bu kapsamda bölgenizde hizmet veren Eskişehir hukuk büroları üzerinden uzman desteği almak süreçlerin sağlıklı yürümesini sağlar. Mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların çözümünde deneyimli bir Eskişehir kira avukatı ile çalışmak, hakların eksiksiz şekilde korunmasına yardımcı olur.
Eskişehir ve çevre illerde kentsel dönüşüm, taşınmaz onarımı veya sözleşme bitimi nedeniyle yaşanabilecek tüm kira uyuşmazlıklarında yasal süreleri kaçırmamak adına profesyonel destek alabilirsiniz. Sürecinizi başından sonuna kadar hukuki koruma altına almak, arabuluculuk ve dava aşamalarını eksiksiz yönetmek için Eskişehir tahliye avukatı kadromuzla ve büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Yorumlar